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房產增值的前提是人口的增加，沒有人住房子怎么會增值，說到底，在未來德國哪個城市和地區房子會增值就意味著德國這個城市和地區的人口會增加，所以，在德國眾多的大城市中，人口的增值就成了一個重要的因素。人口增加有自然增長和機械增長，所以在未來德國的發展中我們還要注意外來移民人數的增加。

在德國眾多的大城市中，房產最有增值潛力的不是分別位列第一和第二的金融中心法蘭克福和慕尼黑，也不是德國首都柏林，而是德國最重要的海港和最大的外貿中心——漢堡。漢堡是德國三大州級市之一，也是德國北部的經濟和文化大都市。由于大部分歐洲國家的人口自然增長率很低，有的甚至是負增長，德國也不列外，所以，對于德國來說，人口的增長主要是依靠外來移民，而漢堡是一個旅游城市，風光秀麗，文化古老，名勝眾多，每年有幾百萬的游客前來游玩，旅游人數的增加必然會導致房子的供不需求，房子的增值潛力也會加大。

而首都柏林的增長幅度在未來也會有很大的增長，一方面柏林是德國的首都，本身占有優勢，它是一個國際知名的大城市，人口密集，也是旅游城市。無論是硬件設施還是軟性需求柏林都是樣樣俱全，而且還都是高質量的。交通也比較發達，經常出門的時候一點也不堵車。環境也很好，天空蔚藍，空氣清新，很適合居住。所以柏林在未來房產的升值潛力也是巨大的。