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提要：綜合低通脹、低利率和就業增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實且穩定的增長率。分析三股宏觀趨勢后，再來看英國房地產各板塊的發展趨勢。

經濟

盡管全球新興市場經濟體在2016年有減弱趨勢，但經合組織(OECD)各經濟體將保持良好增長,英國也將如此。綜合低通脹、低利率和就業增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實且穩定的增長率。

投資

前幾年極為強勁的投資量增長如今似有放緩，而2016年的投資量將與2015年不相上下。海外投資的混合局面將改變，而未來兩年總回報將持續保持吸引力，尤其是在其它資產類別，到2020年回報將更具有邊際性。

政治

是否退出歐盟的公投或將成為2016年比房地產更吸引人眼球的事，而2016年5月份的蘇格蘭議會選舉不大可能再掀又一輪獨立公投。倫敦的市長競選將產生新市長，更將對希斯羅機場的擴張計劃帶來影響。同時，倫敦以外地區的增長得到刺激，財相力推的北部電站計劃將助一臂之力。

看完了三股宏觀趨勢，我們再來看房地產各板塊的發展趨勢。

關于商務辦公地產

2016年強勁的就業增長將進一步強化寫字樓市場，無論是在倫敦還是其它地方市場，投資將持續增加，租金將增長，交易活動興盛。倫敦中心區投資從某種程度上說置身于目前的全球性風險中，收益率一直處在最低點，這暗示著從今起投資者對于定價應審慎。，商業辦公地產的供應將有所恢復，到2020年租金增長將有所放緩。但供給的助力作用會被規劃改革抵銷掉一部分，而這種規劃改革是指寫字樓轉變為住房。

關于產業地產

零售業的結構性變化，尤其是在線購物快遞到家的商業模式將在未來數年里對產業地產的選擇產生重大影響。產業地產或將受到制造業增長放緩的暫時性影響，但其總體投資前景似乎仍相對穩定。鑒于開發響應持續，產業板塊，尤其是次級廠房，將會是一個表現優于大市的板塊。

關于零售地產

得益于強勁的英國經濟，2016年的零售地產前景看上去相當積極。全國性的數據顯示，零售銷量連續30個月增長。高端購物中心、工廠經銷店和大型零售廣場都將大施抱負。油價降低，在職者薪資增長，通貨緊縮和低利率皆對2015年的增長有所助益，但明年零售產業將迎來其中某些方面的挑戰，或將造成邊際利潤的削減。

關于酒店地產

經濟實力的擴大將在2016年推助酒店地產的表現，但倫敦奢侈酒店的扎堆開業將變成一個拖后腿因素。酒店地產投資將保持強勢，不過，亞洲投資者的“為持有而買”策略或令2016年與2015年表現持平，無法打破2015年的記錄。

關于酒吧、休閑及衛生保健地產

新投資者已經主導了非傳統“運營”地產的活動，這一趨勢也將在2016年持續。美國的房地產投資信托已將衛生保健地產列入了計劃，地產投資者正尋求酒吧地產的投資機遇，而頗有耐性的國際注資則在休閑地產相當忙碌。

關于學生住宿

對于學生住宿市場，所有類別的地產投資者都將保持強勁需求，然而倫敦和教育重鎮的市場供給卻面臨極大挑戰。一個新的單類資產市場將出現，換句話說，學生住宿市場將變成一個新的“單類資產”市場。

關于住宅

盡管政府出臺了不少措施，有限的住宅供應似乎仍將持續，而住宅市場的增長也將放緩。稅制改革或將對某些投資起到抑制影響，但顯然私人租賃房板塊仍存在不少機遇。

交易量下滑，增長環境更低

2015年的住宅銷售與2014年相距不大，約為120萬宗。這個有所下滑的交易數字反映出一個住宅市場新的運作環境，不少限制因素在其中發揮消極影響，如經濟承受能力和房貸限制，再例如buy-to-let借款人數量增加，亦或是人口老齡化。因此，2016年的交易水平也將與2015年相差不大。

2016年英國房價將上漲3%，這也反映出經濟可承受能力的下降，房貸規則嚴格和升息的可能性。在未來5年，全英房價或將走高22%。倫敦仍將是表現最佳的市場，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小一點但同樣具有強勁經濟的市場也會有優秀表現。

供應仍將是主要問題

在未來十年里，住宅供應短缺仍將是一個主要問題。英格蘭的新建住房約有120萬，但英國人口增長了420萬，這將導致房價上升，而供應限制最嚴重的地區房價增長也最強勁。

政府政策改革或可刺激產生新的住宅供應

經濟適用房的定義將有更新，增加涵蓋了初置業者住宅的概念(即以低于市場價20%的折扣專供銷售給首次職業者的住宅)。因此，開發商如今可打造100%私人住宅計劃，而無需預留一些單元用作廉租房。此舉可降低成本，并可刺激鼓勵更多的住宅開發，但并非所有的住宅規劃都適用于或切實進行這樣的改變。

稅制改革或影響 buy-to-let投資

buy-to-let市場約占英國住宅銷售的六分之一份額。但稅局近期的改革將使土地業主大受打擊。由于稅惠僅限用于20%的基礎稅率者，業主將必須為租金收入支付更多稅費。這項改革將于2017年4月啟動第一階段，至2020年逐步實現所有限制措施的執行。此外，從2016年4月起，buy-to-let業主和持有第二套房的業主將面臨額外的3%的印花稅，假設地產價值25萬英鎊，那么交易成本將增加約7500鎊。這可能導致2016上半年的地產活動激增。