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《華聞周刊》：最近人們都在討論倫敦房產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題，據(jù)你所掌握的信息和經(jīng)驗(yàn)，目前倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了怎樣的趨勢(shì)？據(jù)你分析，這種趨勢(shì)是由哪些因素驅(qū)動(dòng)的？

John：最近兩年在倫敦購(gòu)房的人數(shù)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要是因?yàn)樗麄儗?duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)的信心得到了提振。還有一個(gè)原因是，從2008年至今，英國(guó)其他地區(qū)的人大量涌入倫敦，倫敦的人口持續(xù)增長(zhǎng)；同時(shí)，倫敦在南美、中東、遠(yuǎn)東、歐洲及俄羅斯的公共形象推廣也起到了促進(jìn)作用。

此外，無(wú)論從政治上，還是從經(jīng)濟(jì)上看，倫敦的投資環(huán)境都非常穩(wěn)定， 來(lái)英國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人感覺(jué)有安全感、有信心,而且在倫敦購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的門(mén)檻較低，較低的貸款利率也有一定促進(jìn)作用，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為，英國(guó)央行將繼續(xù)保持低利率直到2015年。

從買(mǎi)房的區(qū)域和類(lèi)型來(lái)看有幾個(gè)明顯的趨勢(shì)：小戶(hù)型（一室一廳或Studios等類(lèi)型的房產(chǎn)）賣(mài)得非常快，它們經(jīng)常是一放到市場(chǎng)上就被一搶而空。這是因?yàn)檫@些房產(chǎn)對(duì)很多顧客來(lái)說(shuō)其價(jià)格是“可以承受的”，很多人將其作為買(mǎi)房的切入口和過(guò)渡；此外，這種戶(hù)型的房產(chǎn)在出租市場(chǎng)上也非常受歡迎，租金收入很可觀。

同時(shí)，英國(guó)的養(yǎng)老金系統(tǒng)一直以來(lái)備受指摘，所以很多人寧愿投資房產(chǎn)，并通過(guò)房產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老，而不是把錢(qián)投到養(yǎng)老金系統(tǒng)里。

還有一個(gè)因素是，倫敦的房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去十年中翻了一倍，很多英國(guó)的父母很清楚，如果他們不加以幫助，他們的孩子可能永遠(yuǎn)也買(mǎi)不起房，因此現(xiàn)在很多父母開(kāi)始為其孩子買(mǎi)房，有的甚至在其孩子仍在念書(shū)的時(shí)候就開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在孩子需要入住前，先把這些房子出租。

僅以Foxtons的新房與投資部為例，我們今年的銷(xiāo)售量比去年增加了85%，我個(gè)人的銷(xiāo)售額中，71%屬于投資類(lèi)型，即很多人買(mǎi)房產(chǎn)的目的是出租或者轉(zhuǎn)手再賣(mài)，是出于金融投資上的考慮。在這些投資者中，又有約一半的人是父母為孩子投資房產(chǎn)。只有29%的人，買(mǎi)房是為了自住。

《華聞周刊》：海外買(mǎi)家和投資者在選擇區(qū)域和房屋類(lèi)型方面有哪些明顯的傾向性？在這些買(mǎi)家中，華人買(mǎi)家和投資者占了多大的比例？

John：他們熱衷于購(gòu)買(mǎi)倫敦某些特定區(qū)域的房產(chǎn)，比如Canary Wharf的郵編為E14和E16的區(qū)域。但現(xiàn)在其他的區(qū)域也開(kāi)始成為新的熱點(diǎn)區(qū)域，比如九榆(Nine Elms)、奇斯威克(Chiswick)等地區(qū)正在崛起。我們約25%的房產(chǎn)由華人的買(mǎi)家或投資者購(gòu)走。

但倫敦并不會(huì)因?yàn)橥鈦?lái)移民的涌入而減少其特性，因?yàn)閭惗乇旧砭褪且粋�(gè)以多元文化著稱(chēng)的城市，它比以前任何一個(gè)時(shí)候都更加國(guó)際化，同時(shí)也是倫敦如此吸引人之處。

《華聞周刊》：華人房產(chǎn)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)和投資習(xí)慣有哪些特點(diǎn)？哪些區(qū)域或者房型最受他們的歡迎？

John：首先，很大比例的華人投資者和購(gòu)房者都是完全通過(guò)現(xiàn)金支付房款(Cash Buyers)，只有不到5%的華人買(mǎi)家會(huì)申請(qǐng)按揭貸款；第二，他們最感興趣的是一室或兩室的房產(chǎn)；第三，他們喜歡高質(zhì)量的、有水景、有電梯、有便利交通設(shè)施和配套設(shè)施的房產(chǎn)，他們喜歡高層建筑(Towers)，熱衷于住在高處；第四，他們的眼光非常敏銳，一旦他們覺(jué)得房產(chǎn)的品質(zhì)足夠好，他們就會(huì)果斷地出手。

我們之前提到的郵編為E14和E16的兩個(gè)區(qū)域最受他們的歡迎，但最近出現(xiàn)了新的變化趨勢(shì)，他們開(kāi)始從這兩個(gè)區(qū)域向E1以及金融城(The City of London)方向擴(kuò)展，比如金融城周邊的Moorgate等區(qū)域，還可能轉(zhuǎn)向Vauxhall、Nine Elms和Battersea等區(qū)域。

《華聞周刊》：你剛才提到了在英國(guó)買(mǎi)房門(mén)檻低、環(huán)境好，那么對(duì)于海外買(mǎi)家和投資者來(lái)說(shuō)，具體有哪些利好政策和因素呢？

John：目前投資英國(guó)房產(chǎn)，稅收政策比較優(yōu)惠，進(jìn)入英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的費(fèi)用與世界其他大城市相比也要便宜很多；此外因?yàn)閭惗厥且粋�(gè)非常開(kāi)放的城市，有很多能說(shuō)中文的律師能幫助華人投資者。

這里還有悠久的文化歷史，加上這些海外投資者可能已有大量親朋好友生活在倫敦，這使得他們?cè)趥惗啬芨械绞孢m自在；同時(shí)，在倫敦他們還能找到符合其生活方式的房產(chǎn)，可以在倫敦享受美食、休閑和購(gòu)物，同時(shí)倫敦還有非常優(yōu)秀的教育資源。

《華聞周刊》：你認(rèn)為目前倫敦有哪些區(qū)域最具有投資價(jià)值或潛力？

John：我認(rèn)為目前位于倫敦二區(qū)或三區(qū)的房產(chǎn)很有投資價(jià)值，因?yàn)橐粎^(qū)內(nèi)的房產(chǎn)資源有限，同時(shí)價(jià)格又偏高，這將使得對(duì)倫敦二區(qū)或三區(qū)房產(chǎn)的需求激增，所以那些離倫敦一區(qū)在5-10分鐘路程范圍內(nèi)、交通便利的區(qū)域，將具有很大的投資價(jià)值；第二，位于將要重建(Regeneration)或擴(kuò)建區(qū)域的房產(chǎn)，也值得考慮；第三，還可以考慮投資的是主要公共交通線路的沿線區(qū)域，比如Jubilee Line、District Line沿線區(qū)域，或者Crossrail沿線區(qū)域等等；此外，由于來(lái)自中國(guó)或遠(yuǎn)東投資的驅(qū)動(dòng)，Canary Wharf以東，直到Royal Albert Dock區(qū)域的升值潛力也很大。

《華聞周刊》:適合華人顧客“買(mǎi)房自住”的區(qū)域和適合“買(mǎi)房出租”的區(qū)域是一致的嗎？

John：他們要考察的一些參數(shù)是相似的，比如在居住環(huán)境、休閑設(shè)施和教育資源等。不過(guò)相比于買(mǎi)房自住的人，投資者還要看該區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

《華聞周刊》：倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)是否有“房產(chǎn)泡沫”出現(xiàn)的跡象？

John：我并不認(rèn)為有“房產(chǎn)泡沫”出現(xiàn)的跡象，倫敦這兩年房產(chǎn)市場(chǎng)的紅火和房?jī)r(jià)的高漲，是通過(guò)區(qū)域重建、大量的房產(chǎn)供應(yīng)和需求的存在、房產(chǎn)品質(zhì)的提高以及社會(huì)就業(yè)的提振來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此倫敦房?jī)r(jià)還將持續(xù)走高。

我認(rèn)為在未來(lái)5年至10年，倫敦的房產(chǎn)市場(chǎng)都將繼續(xù)增長(zhǎng)。基于以上的因素，我們認(rèn)為現(xiàn)在是投資倫敦房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

自4月26日，在《按揭貸款市場(chǎng)審查》(MMR)中提到的英國(guó)按揭貸款管理新規(guī)生效，這可能會(huì)使得買(mǎi)房者有所減少。但舉個(gè)例來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)在一個(gè)房產(chǎn)平均有250-300個(gè)買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)，按揭貸款的新政策實(shí)施后，最多減少30-50個(gè)買(mǎi)家，也就是說(shuō)仍然有超過(guò)200個(gè)買(mǎi)家在競(jìng)爭(zhēng)同一套房產(chǎn)，相比于供應(yīng)，需求仍然很巨大。所以未來(lái)我們可能會(huì)看到，倫敦房?jī)r(jià)不再以像現(xiàn)在這么快的速度增長(zhǎng)，但以更具可持續(xù)性的方式增長(zhǎng)。

《華聞周刊》：對(duì)于希望在倫敦投資房產(chǎn)的華人投資者你有何建議？

John：現(xiàn)在大家有兩個(gè)選擇：第一，選擇已經(jīng)發(fā)展完善的區(qū)域；第二，選擇正在崛起的新區(qū)。選擇其中哪一個(gè)，取決于每個(gè)投資者自身的喜好與想法，在這兩個(gè)類(lèi)型的區(qū)域中都有機(jī)遇和投資價(jià)值存在。在已經(jīng)發(fā)展完善的區(qū)域里，配套設(shè)施很完備，有餐館、商店、超市等等，你能獲得你想要的品質(zhì)生活，但你要為此付出更多的資金；而對(duì)正在崛起的新區(qū)，你需要有耐心，因?yàn)樗鼈兛赡苄枰?-3年的時(shí)間來(lái)完善，但這些新區(qū)的期房市場(chǎng)總是能令人振奮，而且你現(xiàn)在只需要付部分定金，而不需要付全款。我個(gè)人建議他們關(guān)注位于倫敦二、三區(qū)的高品質(zhì)的一室一廳或者Studios，像Greenwich、London Bridge和Battersea等地都值得考慮。

《華聞周刊》：在當(dāng)前投資倫敦房產(chǎn)，有哪些風(fēng)險(xiǎn)值得特別注意？

John：首先，不要在今天就付出明天的價(jià)格，你要按照當(dāng)前的市價(jià)來(lái)評(píng)估。比如一套房產(chǎn)，你認(rèn)為它未來(lái)會(huì)值80萬(wàn)，但你不能以它未來(lái)的價(jià)格開(kāi)價(jià)，而要看它當(dāng)前在市場(chǎng)上值多少錢(qián)，因?yàn)楸M管每個(gè)人都認(rèn)為倫敦的房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，但誰(shuí)也不可能完全說(shuō)得準(zhǔn)。中介在向你推薦某個(gè)區(qū)域時(shí)，可能會(huì)給你10個(gè)甚至15個(gè)這個(gè)區(qū)域會(huì)增值的理由，但這都僅僅是它們的估計(jì)和愿望，你要特別注意這一點(diǎn)；第二，如果房子的品質(zhì)只是達(dá)到了一般水平，而不是達(dá)到了特別好的水準(zhǔn)，就不要輕易為它付出過(guò)多；第三，投資房產(chǎn)的時(shí)候，也要看看那里的房屋出租市場(chǎng)，看租金回報(bào)是否可觀。同時(shí)也要看看周?chē)�有沒(méi)有好的大學(xué)或教育機(jī)構(gòu)、交通是否便利、就業(yè)市場(chǎng)如何，同時(shí)還要看看購(gòu)物和娛樂(lè)設(shè)施如何，因?yàn)樵谌藗冊(cè)敢饩幼〉膮^(qū)域，房產(chǎn)將會(huì)很容易出租，租金回報(bào)也會(huì)更好。