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中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)10月13日據(jù)BWCHINESE中文網(wǎng)10月13日?qǐng)?bào)道，近年來中國(guó)人“跨海炒房”似乎已經(jīng)成為一種時(shí)尚，而在抬高英國(guó)房?jī)r(jià)、暴炒美國(guó)樓市之后，他們“放過”德國(guó)地產(chǎn)的“決策”多多少少顯得有些耐人尋味。那么，中國(guó)人為什么不炒德國(guó)的房子？德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“保持健康”的奧秘又是什么呢？

近幾年中國(guó)炒房團(tuán)奔襲海外各地，使得當(dāng)?shù)貥莾r(jià)都出現(xiàn)過暴漲的現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)報(bào)道，中國(guó)富豪曾瘋狂搶購(gòu)加拿大豪宅，已經(jīng)由溫哥華西區(qū)及列治文蔓延至其它城市，造成大溫“遍地買樓熱”。

加拿大皇家銀行風(fēng)險(xiǎn)管理資深顧問陳思進(jìn)曾宣稱，中國(guó)炒房團(tuán)使得多倫多一年漲幅達(dá)到12%。

每經(jīng)網(wǎng)還曾報(bào)道過，一位華人買家在美國(guó)豪擲4.8億美元，買下8000套出租公寓。

但是有一個(gè)國(guó)家，中國(guó)炒房團(tuán)卻少問津過。那就是——德國(guó)。

金融危機(jī)后，德國(guó)房?jī)r(jià)也普遍有所上漲，但相比倫敦、巴黎、羅馬而言，德國(guó)城市的房?jī)r(jià)依然很低，投機(jī)客炒房的現(xiàn)象依然很少。

而在金融危機(jī)之前長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的時(shí)間內(nèi)，德國(guó)房?jī)r(jià)始終保持在一個(gè)低水平，1975-2011年，剔除通脹影響，德國(guó)實(shí)際住房?jī)r(jià)格累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)21.6%，同期的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、意大利的實(shí)際房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現(xiàn)極大的波動(dòng)性。而同期德國(guó)個(gè)人收入平均增長(zhǎng)了三倍，等于說， 老百姓買房子越來越容易，房子實(shí)際上等于一直在降價(jià)。究其原因，是德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的干預(yù)政策，抑制了房?jī)r(jià)上漲，打擊了投機(jī)客，保障了民生供給。另外，柏林的房?jī)r(jià)只相當(dāng)于倫敦的十分之一。

每經(jīng)智庫(kù)專家蔡慎坤認(rèn)為，德國(guó)政府并不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)，特別是與民生息息相關(guān)的住宅建設(shè)，是德國(guó)樓市穩(wěn)定的最重要原因。

德國(guó)憲法明確規(guī)定了“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府從來不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià)，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國(guó)也沒有任何一個(gè)地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。

德國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的核心思想是反對(duì)住宅空置，反對(duì)把住宅作為投資炒作的對(duì)象。為此，國(guó)家從立法、稅收、金融、估價(jià)、租賃、補(bǔ)貼等多個(gè)方面采取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看，甚至過分嚴(yán)厲，然而效果卻十分顯著。

那么為何德國(guó)房?jī)r(jià)低廉，樓市也一直很健康呢？

供求關(guān)系對(duì)價(jià)格起著決定性作用，這永遠(yuǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的第一要素。蔡慎坤認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果房子緊缺，那么價(jià)格一定會(huì)上漲，其它什么手段都沒有用。德國(guó)各級(jí)政府重視民生，將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)市場(chǎng)，而非投資市場(chǎng)，無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，政府都按照人口需求，制定建房規(guī)劃，目的是能夠?yàn)槊總�(gè)家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因?yàn)槿丝诙啵�建房速度趕不上人們的需求，在大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和中小城市，住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到，有些地方甚至因?yàn)槿丝谖�縮，出現(xiàn)住房空置。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)，都有詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依據(jù)人口需求而定，基本滿足每個(gè)家庭有一套住房的需要。

完善的房屋租賃市場(chǎng)，為保證德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到了很好的牽制作用。德國(guó)許多城市在二戰(zhàn)中被摧毀了，戰(zhàn)后自然需要建造房屋。在政府慷慨補(bǔ)貼的扶持下，公共、合營(yíng)與私人開發(fā)商僅用幾年便建成了數(shù)百萬(wàn)套出租房。租房市場(chǎng)受到嚴(yán)格監(jiān)管，租戶受到一整套法律的保護(hù)。德國(guó)有嚴(yán)格的租房法，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益的政策。目前，德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，年輕人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。

在柏林居住數(shù)十年的華人告訴我們，許多德國(guó)人一生都是租房住，德國(guó)法律保護(hù)租房者的合法權(quán)利，不允許政府或物業(yè)擁有者隨意調(diào)高租金，即使物價(jià)上漲也不得隨意漲價(jià)，而德國(guó)政府修建了大量的商品房，其標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商對(duì)外銷售的房子沒有任何區(qū)別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國(guó)的租房合同大部份是無(wú)期限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強(qiáng)行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租，如果房租超過當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價(jià)”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

此外，德國(guó)實(shí)行的不是土地國(guó)有制，而是私有制。很大一部份土地是在個(gè)人或企業(yè)手中的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得沒有任何一方可以輕易操控地價(jià)。

抵押貸款融資也很重要。在德國(guó)，房地產(chǎn)貸款通常不像在其他國(guó)家那么容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下，固定利率貸款期限至少為10年，市場(chǎng)上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同，銀行可以收取罰金，以彌補(bǔ)損失的貸款利息收入。

這導(dǎo)致抵押貸款再融資——英美兩國(guó)借款人對(duì)于利率下降的通常反應(yīng)——在德國(guó)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)者在自家房產(chǎn)升值后再次貸款的情況也很少見。因此，降息效果傳導(dǎo)至整個(gè)系統(tǒng)所花的時(shí)間，要比英美市場(chǎng)長(zhǎng)得多，降息導(dǎo)致住房市場(chǎng)繁榮的可能性 也更小。事實(shí)上，盡管柏林和慕尼黑等都市地區(qū)房?jī)r(jià)已大幅上漲，但鮮有跡象表明杠桿水平已升至危險(xiǎn)地步。

德國(guó)政府通過嚴(yán)厲的稅收政策來抑制各種投機(jī)行為。在德國(guó)，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%—1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購(gòu)住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達(dá)50%，這些嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房產(chǎn)商和炒房者的盈利空間，使任何投機(jī)房地產(chǎn)的人幾乎無(wú)利可圖，不得不放棄在德國(guó)炒房。

德國(guó)法律還規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的20%，即為“超高房?jī)r(jià)”，構(gòu)成違法行為。購(gòu)房者可以向法院起訴，如果房?jī)r(jià)沒有降到合理范圍之內(nèi)， 出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的50%，則為“房?jī)r(jià)暴利”，便觸犯了《刑法》，構(gòu)成犯罪，可以判處3年徒刑。這 些法律不僅抑制了德國(guó)炒房者的投機(jī)行為，而且還有效抵制了“海外炒房團(tuán)”干擾德國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定的投機(jī)行為。