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伴隨國(guó)內(nèi)高進(jìn)制家庭增多、投資渠道收窄，越來(lái)越多的人們把投資目光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)投資。下面我們主要來(lái)介紹一下歐洲樓市投資中很有代表性的一個(gè)國(guó)家——葡萄牙，為什么要以它舉例？因?yàn)槟壳皻W洲房地產(chǎn)市場(chǎng)上，葡萄牙是中國(guó)投資者的主要選擇之一。每個(gè)月都會(huì)幫助很多客戶在葡萄牙成功買房，根據(jù)這些購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，本文將簡(jiǎn)單的介紹一些葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以方便我們中國(guó)的投資者在投資時(shí)參考。

 

海外購(gòu)房投資和國(guó)內(nèi)有一個(gè)比較大的區(qū)別，在于海外購(gòu)房后，購(gòu)買者本人未必會(huì)去居住，就如同上海北京的居民在海南買了度假別墅，平時(shí)去住的次數(shù)也不會(huì)很多一樣。因此海外購(gòu)房投資第一大要?jiǎng)?wù)就是要考慮平時(shí)出租的問(wèn)題，畢竟出租收益好的房子在任何一個(gè)國(guó)家都是受投資者青睞的。一般考慮出租情況要看房產(chǎn)位置，這是正確的。而我們今天也從另一個(gè)來(lái)看看葡萄牙的出租市場(chǎng)，即租客都是什么情況，當(dāng)?shù)厝俗龇慨a(chǎn)投資是怎么操作的。希望給大家?guī)��?lái)一些幫助。

 

葡萄牙租房人群分三類

 

說(shuō)到租客，在葡萄牙租房的人分三類，本國(guó)居民、外國(guó)常住居民和度假游客，先說(shuō)說(shuō)葡萄牙本國(guó)居民的租房情況。

 

葡萄牙這個(gè)國(guó)家一共約一千多萬(wàn)人口，差不多是北京上海人口的一半左右。葡萄牙城市化做得不錯(cuò)。大約八百多萬(wàn)葡萄牙人生活在城市里，而城市里又以里斯本、波爾圖為大型城市，因此在這樣的城市里進(jìn)行投資，相對(duì)而言出租率會(huì)比別的地方要高一點(diǎn)。

 

那么，葡萄牙本國(guó)人會(huì)有多少人租房呢？在葡萄牙，將近70%的公民是有自己的住房的，這個(gè)比例不低，不過(guò)也要注意，這個(gè)比例高的一個(gè)重要原因是農(nóng)村人口自有住房率極高，側(cè)面拉高了這個(gè)數(shù)據(jù)，所以在城市里，特別是大城市里超過(guò)三分之一的本國(guó)人還是需要租房的。一方面每年有很多的大學(xué)生及留學(xué)生有一定的租房需求，另一方面很多職業(yè)白領(lǐng)需要租房，歐債危機(jī)使得他們的買房增加了難度，因此租房是很好的過(guò)度方式。因此，學(xué)生多和白領(lǐng)多的地方是一個(gè)維持不錯(cuò)出租率的好選擇。里斯本和波爾圖都有著名大學(xué)，周圍的住宅值得考慮。而里斯本有還有世博區(qū), CBD區(qū)，這些寫字樓相對(duì)集中的地方白領(lǐng)租客的需求量也會(huì)比別的地方高。

 

值得各位投資者注意的是，如果你選擇是以租給葡萄牙本國(guó)人為目標(biāo)，你的房子位置就要很便捷，方便他們上下班或購(gòu)物生活，而你的租金未必會(huì)有租給旅游者的高，但是你的空置率會(huì)低，找到長(zhǎng)租的租約也會(huì)相對(duì)容易。

 

第二類租客群體就是外國(guó)常住居民，可能大家會(huì)奇怪，怎么還有外國(guó)常住居民這一分類，這與歐盟的制度有關(guān)，歐盟成員國(guó)的公民又叫歐盟公民，他們有權(quán)利自由選擇歐盟內(nèi)部任意的國(guó)家進(jìn)行居住、工作、生活，這是非常便捷的，所以每個(gè)國(guó)家都有很多的歐盟其他國(guó)家公民在自己國(guó)家生活工作不受過(guò)多限制。在葡萄牙，也有很多的其他歐盟公民生活居住在這里，他們中大部分還沒(méi)有自己在該國(guó)的獨(dú)立住房，因此他們也是租房的主力群體。

 

如果你也愿意租給在葡萄牙工作生活的歐盟其他國(guó)家公民，你要注意這些人以白領(lǐng)（如外企員工）和普通工人（如服務(wù)生）為主。交通便捷、租金不貴是他們所希望的，所以在交通主干道和地鐵站附近的小戶型是他們非常喜歡的。他們的租約也會(huì)以中長(zhǎng)約為主。

 

第三類租客就是度假游客，他們呈現(xiàn)明顯的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到來(lái)時(shí)，游客會(huì)暴增，很多時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一房難求的情況。這時(shí)候的租金回報(bào)非常值得期待。這些游客以歐盟內(nèi)部游客為主，因?yàn)闅W盟有申根協(xié)議，歐洲二十多個(gè)國(guó)家之間是免簽證的，很多法國(guó)、西班牙等國(guó)人開車或者坐飛機(jī)直接就來(lái)海邊度假了。當(dāng)然也會(huì)有一部分葡萄牙北部地區(qū)的人，比如波爾圖等，因?yàn)槟抢餂](méi)有海，所以夏天也希望來(lái)海邊。

 

如果你準(zhǔn)備租給度假游客，那么你就要有準(zhǔn)備，首先就是你的度假公寓或度假別墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出門就是海邊的房子最受歡迎，其次就是房間一定要寬敞，因?yàn)闅W洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是僅僅一兩天，所以他們也不喜歡全家擠在酒店里，希望有地方家里可以聚會(huì)開派對(duì)等。海邊的房子房?jī)r(jià)本身就會(huì)高一些，投資者最好實(shí)地去看看周邊的風(fēng)景，因?yàn)榧词故且粋�(gè)小區(qū)，你家的風(fēng)景比鄰居的好，那么你的就會(huì)更好出租的。這個(gè)道理和海南購(gòu)房類似。之前有一位我們公司的客人用五十多萬(wàn)歐元買了一套位置不錯(cuò)的海景別墅，帶了全套精裝修和家電、私家泳池，買完第二周就有游客要租，而客人后面一排的房子戶型差不多，只是因?yàn)椴皇侨�海景，租金明顯比客人的房子要低，這樣的案例在我們的工作中比比皆是，因此還是希望各位購(gòu)房時(shí)一定注意看看周邊的風(fēng)景，是全海景還是側(cè)海景等等。