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德國城市的房價依然很低，投機客炒房的現象依然很少，中國土豪在德國房地產市場上難撈油水。那么，造成這種狀況都有哪些具體原因呢？

1、德國政府不以房地產作為支柱產業

1975-2011年，剔除通脹影響，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現極大的波動性。這期間，德國個人收入平均增長了三倍，換句話說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等于一直在降價。究其原因，是德國政府對房地產實行的干預政策，抑制了房價上漲，打擊了投機客，保障了民生供給。

一方面，德國政府不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的關鍵一環。德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入。

另一方面，德國各級議會競選，無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是為保障住房福利，而是會導致房價高漲致使老百姓淪為“房奴”的，那么這個人不僅會喪失選票，其政治生涯也有可能受到巨大影響，甚至會令整個黨的人氣暴跌。因此，房價事關百姓福祉，是百姓說了算，而不是政府說來算，更不是地產商說了算。

2、德國政府根據市場真實需求制定建房規劃

供求關系對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素，在市場經濟中，如果房子緊缺，那么價格一定會上漲，其它什么手段都沒有用。德國各級政府重視民生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉鎮地區和中小城市，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。所謂盲目的“房地產建設熱潮”在德國見不到，可以說，土豪壓根兒找不到可以炒賣的房子。

3、德國住房租金不得隨意調高 大部分德國人是“租房族”

德國擁有完善的房屋租賃市場，這對穩定德國房價起到有效的牽制作用。德國有嚴格的租房法，一系列政策鼓勵民眾修建租住房屋，且保護房客權益。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”，大城市租房比例甚至更高。

在柏林居住數十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護租房者的合法權利，不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，即使物價上漲也不得隨意漲價，而德國政府修建了大量的商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大多無限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走。如果房東強行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租，如果房租超過當地“房租指導價”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

4、德國政府嚴厲打擊投機行為

在德國，用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年便轉讓，其綜合稅率更高達50%，這些嚴厲的稅收政策極大地壓縮了房產商和炒房者的盈利空間，使任何投機房地產的人幾乎無利可圖，不得不放棄在德國炒房。

5、德國刑法限制房價“超高”

德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”干擾德國房價市場穩定的投機行為。

綜上所述，德國政府制定的法律和政策，都在“切實有效”地保障民眾的住房權利，即使中國土豪財力再雄厚，也不敢炒房炒到德國地盤上，因為那極有可能繳納高稅額，并且觸犯刑法！