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新手投資房地產(chǎn)方法介紹

來源:歐洲購房網(wǎng)作者:歐洲購房網(wǎng)時間:2017/12/5

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  投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為建立投資組合的流行方式。從歷史上看,房地產(chǎn)投資表現(xiàn)好于其他一些資產(chǎn)。它還向潛在投資者提供了幾種不同的選擇。要進入房地產(chǎn),您可以自己成為房東和購買房產(chǎn),但也可以通過買入房地產(chǎn)投資信托(REIT)或向其他房地產(chǎn)投資者貸款來賺錢。
  
  新手投資房地產(chǎn)方法一:成為房東
  
  1、在投資前進行清點。投資者應(yīng)該知道他們打算如何處置任何財產(chǎn),然后再購買。你想翻轉(zhuǎn)的財產(chǎn)和轉(zhuǎn)售?或者,你想租這個物業(yè)嗎?這些選擇在融資和稅收方面有不同的含義; 您需要對您一開始想要采取的方向有一個大致的了解,并隨時準(zhǔn)備好。
  
  首先,你需要一個現(xiàn)實的技能感。你有技術(shù)技能和知識翻轉(zhuǎn)屬性?你需要有一個基本的財產(chǎn)維修知識和典型的和不太典型的維修工作的成本。
  
  無論您打算租賃還是翻轉(zhuǎn)房產(chǎn),都有一個儲備基金。一般來說,投資者應(yīng)該有足夠的儲備金來支付房貸六個月,以防房產(chǎn)空置或處于康復(fù)狀態(tài)。租房時,還要依靠及時支付抵押貸款。如果租客的租金遲到,儲備金將幫助您支付這筆款項。
  
  2、分析可用屬性的盈利能力。 在深入購買物業(yè)之前,確保它將是一個有利可圖的投資。評估您的運營開支以及您希望收到的租金或收入金額。考慮你想購買的鄰居,以確定屬性是否保留在那個位置的價值。
  
  計算您想要購買的附近的價格與租金比率。請記住,有關(guān)租金價格的信息并不總是很容易獲得,所以這個數(shù)字只應(yīng)該被視為一個球場數(shù)字。將房屋中位數(shù)除以年租金的中位數(shù)。
  
  例如,假設(shè)房屋中位價格為18萬美元,中位年租金約為12000美元($ 1,000 /月)。價格租比是{\ displaystyle \ $ 180,000 / 12,000 = 15}。比例越低,投資越好。價格與租金比例超過20的地區(qū)不是一個好的投資。
  
  計算總租金收益率。每年的租金除以物業(yè)的總購買價格。這有助于您找到租金收入最高,購買成本最低的房子。例如,如果你為房子支付10萬美元,而你可以每年收取12000美元的租金($ 1,000 /月),則總租金收益率是12{\ displaystyle(\ $ 12,000 / \ $ 100,000 = .12)}。
  
  超過10%的任何東西都是很好的投資。有些物業(yè)可能需要大量的資金投入才能使其居住(一個新的屋頂,更​​換地毯等),但是足夠高的租金收益仍然可以使一個需要工作的物業(yè)成為一個良好的投資。
  
  計算資本化率。這告訴你財產(chǎn)收入的回報率。資本化率通常基于最近一年(如果正在出租)的財產(chǎn)凈收入或預(yù)計的租賃收入(如果目前沒有出租)。凈營業(yè)收入除以房產(chǎn)的購買價格。營業(yè)凈收入是指年收入減去營業(yè)成本(營業(yè)成本往往占到收入的40%左右)。
  
  假設(shè)你想購買一個50萬美元的財產(chǎn),你的凈營業(yè)收入將是35000美元。您的資本化率將為7%{\ displaystyle(\ $ 35,000 / \ $ 500,000 = .07)}。這意味著你可以賺取7%的財產(chǎn)價值作為利潤。使用資本化比率來比較不同房地產(chǎn)的盈利能力。
  
  如果運營成本不明確,或者您只是想了解房產(chǎn)是否是一個很好的投資的一個非常普遍的想法,以購買價格除以總年租金,看看將花費多少年賺回來的錢。這可以幫助您比較房產(chǎn) - 如果一個房產(chǎn)需要五年的時間才能收回投資,而另一個房產(chǎn)需要七年的時間,而且資本的改善是平等的,那么您可能會想要追回這個房產(chǎn),以便更快地賺回您的錢。
  
  計算現(xiàn)金流量。弄清楚你是否有足夠的收入來支付抵押貸款本金,利息,稅收和保險。此外,請確保您有足夠的儲備來支付意外的維修費用。否則,您的現(xiàn)金流將為負數(shù),這意味著您將有可能違約。
  
  3、安排融資。 首先,您可能需要降低很大比例的首付 - 很多商業(yè)貸款需要25%至35%的首付款。如果手頭沒有那么多現(xiàn)金,可以考慮從房屋凈值貸款,個人貸款,信用卡或在人壽保險單中兌現(xiàn)。
  
  貸款人將根據(jù)您的信用評分和您在銀行的財務(wù)準(zhǔn)備金數(shù)額確定您的利率,以支付該物業(yè)的費用。考慮與鄰近的銀行而不是大型的國有銀行合作。本地銀行通常在抵押貸款結(jié)構(gòu)上提供更大的靈活性。
  
  你最好的選擇是和一個專業(yè)的經(jīng)紀人坐下來了解你的不同的融資方案。對投資者的傳統(tǒng)貸款有很多限制和限制。例如,一般情況下,您一次只能獲得一筆FHA貸款,并且依法需要為擁有5個或更多單位的建筑物提供商業(yè)貸款。一個經(jīng)紀人可以幫助您導(dǎo)航您的選擇,并幫助您制定戰(zhàn)略,以確保您的所有資金需求都包括在內(nèi)。
  
  提前與貸款人的財產(chǎn)狀況。許多銀行不會為特定類型的資產(chǎn)提供資金,所以為了避免資金流失,請向貸方提供與資產(chǎn)有關(guān)的任何問題的照片和信息。當(dāng)貸款人進行評估時,你不希望這筆交易破產(chǎn),并且發(fā)現(xiàn)財產(chǎn)有大量損失或者需要修理。
  
  請注意,抵押貸款保險 - 在違約情況下保護貸款人 - 不會涵蓋投資物業(yè)。
  
  4、購買一個物業(yè)。 首先查看多重列表服務(wù)(MLS)上列出的屬性。您可以在Realtor.com,Trulia或Zillow等網(wǎng)站上找到MLS列表。你可以在MLS上找到你自己的所有房源,房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以為你找到。不過,與房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作還是個好主意。他們可能會有更多關(guān)于設(shè)施或特定屬性的信息。此外,他們將知道未列在MLS上的可用屬性。
  
  與房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作的最大優(yōu)勢之一就是在時間安排上他們會給你一個優(yōu)勢。他們可以設(shè)置您立即收到符合您的標(biāo)準(zhǔn)的列表的電子郵件,一旦他們上市或回到市場上,并在他們出現(xiàn)在其他網(wǎng)站上。這是在一個緊張的房地產(chǎn)市場的寶貴服務(wù)。
  
  請注意,房地產(chǎn)經(jīng)紀人無法合法評論某些事情。例如,你的房地產(chǎn)經(jīng)紀人不能判斷一個社區(qū)是“好”還是“壞”。使用像在線RAIDS資源檢查在該地區(qū)的犯罪或floodsmart.gov發(fā)現(xiàn)是否泛濫(要求您為您的財產(chǎn)購買額外的洪水保險)。
  
  房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常在結(jié)算時由賣方支付,所以買方有時可以免費與他人一起工作。但買方也可以向買方代理支付房地產(chǎn)傭金。這可以是“由業(yè)主出售”交易中的協(xié)商項目,并且可以開放其他可用的屬性供您考慮。
  
  5、提供你的報價。 與您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作,確定物業(yè)的公平價格。另外,在緊急情況下寫下您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或律師建議的檢查,融資和其他意外事件。選擇一個適合您和賣家的結(jié)算日期。如果提供的結(jié)算日期方便,有些賣家會接受較低價格的報價。
  
  總是有一個財產(chǎn)檢查發(fā)現(xiàn)任何問題,可能花費你在未來的錢。如果檢查員發(fā)現(xiàn)任何東西,你可能會重新談判。您可能會降低您的報價,并自己進行必要的維修,要求賣方進行維修,或者兩者兼而有之。
  
  披露有關(guān)檢查的一切。例如,一些貸款人如果知道對他們來說重要的必要維修,他們就不會資助一個房產(chǎn)。如果出現(xiàn)問題并且不能確定您的滿意,最好在關(guān)閉之前解決所有問題,或者轉(zhuǎn)移到其他屬性。
  
  你通常要確保財產(chǎn)通過檢查和所有其他要求的突發(fā)事件。但是,在某些情況下,買方可能會放棄緊急情況并購買房產(chǎn)。例如,一些投資者愿意修理,不需要融資; 他們可能會購買一個不能通過檢查的財產(chǎn)。
  
  6、找到租戶。 如果您打算出租物業(yè),您需要找到租戶,理想情況下,他們將按時足額繳納租金,保持財產(chǎn)狀況良好,并遵守租約中列出的政策。在尋找租戶時考慮幾個因素。為租戶做廣告而不歧視任何團體。屏幕租戶徹底。
  
  通過口頭傳單,傳單,招牌,在當(dāng)?shù)貓蠹埳峡菑V告以及在房地產(chǎn)網(wǎng)站上刊登在線廣告宣傳您的財產(chǎn)。像Craigslist,Zillow等網(wǎng)站允許免費發(fā)布租金。
  
  收取足夠的租金來支付您的運營費用,賺取合理的利潤,并與該地區(qū)的其他租金相競爭。你必須為每個人使用相同的標(biāo)準(zhǔn)。
  
  為申請人提供將要評估的租賃標(biāo)準(zhǔn)清單。
  
  有任何申請人填寫的申請不僅列出他們的聯(lián)系信息,而且他們的收入來源,以前的地址和參考名稱。另外,獲得他們的許可來驗證他們的收入并檢查他們的信用。一旦獲得許可,請與雇主核實其收入。一旦你有了他們的社會安全號碼和許可,你可以通過三個信用報告機構(gòu)中的任何一個來檢查他們的信用。聯(lián)系以前的房東檢查參考。
  
  7、篩選申請人。您可以根據(jù)不合格標(biāo)準(zhǔn)篩選出租申請人。這些可以包括信用評分,總收入,犯罪歷史和租賃歷史。以前的驅(qū)逐可能意味著否認,或者是欠了先前房東的錢。請務(wù)必向申請人提供完整的評估標(biāo)準(zhǔn)清單 - 只要您不歧視任何受保護的團體或違反州或聯(lián)邦法律,這些標(biāo)準(zhǔn)由您自行決定。
  
  了解保護某些人免受歧視的聯(lián)邦,州和地方法律。例如,“民權(quán)法”禁止基于種族的歧視。“公平住房法”確保不論某個人的種族,膚色,國籍,宗教,性別,殘疾或是否有子女,都可以得到公平待遇。
  
  如果您決定批準(zhǔn)有問題的申請人,您可以堅持一定的條件,如更大的存款或共同簽署人。但是,如果您拒絕或批準(zhǔn)申請人有額外的條件,他們將需要一封不利的行動信函,解釋原因。
  
  有些公司可以提供專業(yè)的篩選。申請人通常自己支付這項服務(wù)費用,使您離開調(diào)查程序。然后,一旦你得到結(jié)果,你可以進一步評估,并決定任何額外的條件。
  
  新手投資房地產(chǎn)方法二:房地產(chǎn)投資信托(REIT)中的購買股票
  
  1、了解房地產(chǎn)投資信托(REIT)的含義。 房地產(chǎn)投資信托是擁有或管理商業(yè)房地產(chǎn)的公司。他們允許個人從房地產(chǎn)收入中獲利,而不必購買商業(yè)地產(chǎn)。
  
  2、選擇一種投資類型的房地產(chǎn)投資信托。 房地產(chǎn)投資信托在許多不同的行業(yè)提供。各行業(yè)的房地產(chǎn)投資信托都有自己的收入來源。在選擇一種類型的房地產(chǎn)投資信托時,要評估整體經(jīng)濟的實力以及這個行業(yè)的表現(xiàn)。
  
  零售房地產(chǎn)投資信托包括商場和獨立商店。他們通過向租戶收取的租金賺錢。零售行業(yè)強勢,銷售旺盛時選擇投資零售房地產(chǎn)投資信托。
  
  住宅REIT擁有多戶家庭公寓樓。他們也通過向租戶收取租金賺錢。住宅房地產(chǎn)投資信托在大城市地區(qū)是最有利可圖的,因為房價太高,很多人被迫租房。這推動了租金的上漲,并增加了房地產(chǎn)投資信托的盈利能力。該地區(qū)的就業(yè)增長會影響住宅房地產(chǎn)投資信托基金的盈利能力,以及空置率,發(fā)放的建筑許可數(shù)量以及是否有租金控制等因素。
  
  醫(yī)療保險REITs投資醫(yī)院,療養(yǎng)院,醫(yī)療中心和退休之家。隨著人們開始活得更久,需要更多這些服務(wù),這些都變得更有利可圖。他們從醫(yī)療系統(tǒng)中賺錢。
  
  辦公室房地產(chǎn)投資信托擁有辦公樓。他們的收入來自辦公大樓的長期租賃。考慮投資辦公室房地產(chǎn)投資信托前的經(jīng)濟狀況和失業(yè)率。另外,還要評估房地產(chǎn)投資信托所在地區(qū)的經(jīng)濟狀況。一些城市經(jīng)濟蕭條,另一些城市正在經(jīng)歷經(jīng)濟增長。
  
  抵押貸款房地產(chǎn)投資信托投資抵押貸款和抵押貸款支持證券,而不是財產(chǎn)。
  
  3、購買房地產(chǎn)投資信托股份。 聯(lián)系經(jīng)紀人或理財規(guī)劃師為您找到合適的房地產(chǎn)投資信托投資。房地產(chǎn)投資信托投資可以通過各種不同的渠道購買。有些在證券交易所上市交易。其他人沒有上市或私下交易。另一種選擇是購買房地產(chǎn)投資信托共同基金或交易所交易基金(ETF)中的股票。
  
  許多房地產(chǎn)投資信托基金在美國證券交易委員會(SEC)登記注冊,并在紐約證券交易所(紐約證券交易所)等主要證券交易所上市。
  
  公開的非上市和私人房地產(chǎn)投資信托在美國證券交易委員會登記,但不在證券交易所上市。
  
  如果您不想擔(dān)心選擇具體的房地產(chǎn)投資信托投資,選擇購買房地產(chǎn)投資信托共同基金或交易所交易基金的股票。這些投資公司可以從Vanguard,富達(Fidelity)或摩根大通(JPMorgan Chase&Co.)等投資公司獲得。該投資公司研究房地產(chǎn)市場,并建立一個投資組合,將獲得最高的回報。
  
  新手投資房地產(chǎn)方法三:貸款給其他房地產(chǎn)投資者
  
  1、了解私人貸款的含義。 私人借貸意味著把自己的錢借給另一個投資者或?qū)I(yè)管理的房地產(chǎn)基金。如果您已經(jīng)為您的其他房地產(chǎn)投資賺了一筆錢,這可能會吸引您,而您正在尋找一種方法來重新投資這些資金。作為私人放債人,您可以替代銀行或其他金融機構(gòu)。你所做的貸款是由房地產(chǎn)擔(dān)保的。
  
  投資者喜歡與私人放債人合作,因為他們可以在沒有銀行嚴格規(guī)定的情況下快速獲得資金。而且,這個過程通常是非常透明的。
  
  私人放債人 - 通常被稱為硬通貨放貸人 - 比銀行收取更高的利率,并期望在較短的時間內(nèi)償還,通常在5年左右。它們是為那些傾向于拋售物業(yè)而不是租賃的投資者而設(shè)計的,除非在抵押貸款到期前出售。但是,他們經(jīng)常承擔(dān)銀行不會授權(quán)的高風(fēng)險貸款,比如人們計劃修復(fù)的房產(chǎn)貸款,然后出售或出租。
  
  2、識別借款人。 私人借貸正成為房地產(chǎn)業(yè)融資的重要來源。隨著銀行和其他貸款機構(gòu)實施更為嚴格的規(guī)定,投資者正在更頻繁地轉(zhuǎn)向私人放債人以快速獲得資金。借款人來自房地產(chǎn)行業(yè)的不同行業(yè)。
  
  例如,人們期望翻轉(zhuǎn)房屋,因為目前的財產(chǎn)狀況是不相關(guān)的,所以經(jīng)常尋求這些類型的貸款。在這種情況下,需要知道房產(chǎn)的現(xiàn)值和預(yù)期的價值。確保你從一個授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或評估師獲得估價。
  
  建筑商,開發(fā)商和商業(yè)投資者轉(zhuǎn)而向私人放貸機構(gòu)資助他們的發(fā)展項目。銀行往往回避這類投機性投資。
  
  3、降低風(fēng)險。 評估潛在的貸款,看看他們是否將是有利可圖的投資。在決定是否追求機會時考慮幾個因素。沒有仔細權(quán)衡風(fēng)險與潛在利潤可能導(dǎo)致資本損失。
  
  大部分私人貨幣貸款是房地產(chǎn)市場價值的60%至70%之間。貸款與房地產(chǎn)市場價值的比率被稱為貸款價值比率。
  
  除了評估借款人的信譽外,還要研究他們的資產(chǎn)。看看他們是否有足夠的股權(quán)在其他財產(chǎn),以涵蓋緊急情況或意外開支。
  
  盡可能將貸款結(jié)構(gòu)化,使您處于第一個留置權(quán)位置。這意味著您是第一個在發(fā)生違約時獲得報酬的債權(quán)人。如果您提供較高的貸款與價值比率,則可以確保留置優(yōu)先權(quán)。
  
  4、生成適當(dāng)?shù)馁J款文件。 涉及私人貨幣貸款的文書工作與銀行的典型貸款相似。借款人必須簽署本票,這是承諾償還貸款。另外,借款人必須以抵押形式提供抵押品。住宅房地產(chǎn)的私人貨幣貸款通常需要第三方評估,現(xiàn)場財產(chǎn)檢查和地質(zhì)報告等。檢查你的貸款人,以確定他們的要求。您可能還需要以下文件:
  
  意向書(LOI)概述了協(xié)議。
  
  購買和銷售協(xié)議規(guī)定了最終價格和購買條款。
  
  初步的標(biāo)題報告列出了財產(chǎn)所有權(quán)的歷史; 產(chǎn)權(quán)保險也是必需的。
  
  資金證明是由借款人制作的銀行對賬單或其他文件,以確保他們有足夠的資金償還貸款。
  
  借款人的個人擔(dān)保,如果貸款不能償還,借款人的資產(chǎn)可以清算。
  
  信托契約或抵押品抵押財產(chǎn)以獲得貸款。
  
  環(huán)境賠償協(xié)議是借款人同意賠償由于財產(chǎn)環(huán)境污染而造成的任何損失的協(xié)議。

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