穩準狠下手前，中國投資者海外地產投資，仍需冷靜聽聽各方聲音。 兩周前，英國《金融時報》首席經濟評論員 Martin Wolf 撰文批評稱，地產價格飆升是英國 經濟的嚴重問題，它直接導致了經濟失衡。 這些市場的判斷和政府未來政策的出臺，會不會導致市場收益的負面連鎖反應？Martin Wolf 是不是十年前的謝國忠？實干家們的挑戰，向來都是在紛繁復雜中選擇如何出招。 英國、德國、法國、西班牙、意大利，哪個細分市場上有機會？

1、 對比歐洲各國經濟增長狀況，英、德、法經歷了強勁的經濟增長。 2、很多投資者進入歐洲地產，策略先從倫敦開始，把核心資本投在倫敦，同時，尋求在歐洲各國投資。

3、 2014 年英國 GDP 增速預計為 3.4%，經濟強勁復蘇。倫敦地產租約長，法律健全，市場 透明度高，是投資者進入的原因。

4、 西班牙、葡萄牙、意大利市場的風險比較高，但是回報更高一些。 5、 柏林是德國首都，很多資本和承租人進入柏林市場，我鼓勵大家看一下柏林的機會。

6、 米蘭、羅馬，都是非常傳統的歷史名城，尤其米蘭，值得關注。 7、 過去幾年，資本重點追蹤歐洲首都城市核心地產。但核心地產和次一級市場之間存在 價差，人們逐步開始關注在二線城市投資。

8、 這是我們的一個預測，整個地產投資回報一直延續到 2019。

歐洲經濟增長令人耳目一新大家都知道，自 2008 年全球金融危機爆發以來，歐洲經濟經歷了非常低迷的 5 年，很少有資本進入這個市場。 但從最近兩年的數據看，投資者情緒、信心指數在增長，英國的情況更好些，領先于歐洲大陸一年左右，它類似于德國，是歐洲大陸的經濟發動機。

此外，還有其他一些積極正面的信息。截至目前，連續四個季度，歐洲經濟都在增長，盡管 每季度 0.2%的增長，但令人耳目一新。 英國在 2014 年的時候，GDP 可以達到 3.4%的增長率，這是非常令人矚目的經濟增長的成就。 對比歐洲各國經濟增長狀況，大家可以看到，英國、西班牙、德國、法國都經歷了非常強勁 的經濟增長，北部恢復得比較快，但是南部像西班牙、意大利，還有希臘違約了，葡萄牙的增長比較緩慢。 但是，今天西班牙和意大利也成為新的資本接受國，而且在這兩個市場上出現了很強勁的復蘇。 根據 2014 年的預測，絕大多數的歐洲市場都在復蘇和恢復，但是每個國家不一樣。空談平均值沒有什么意義，南北經濟增速相差很大，但是總的情況非常積極正面。 我們應該更加有信心，但也要更加謹慎。 西班牙地產的價格在下降，但是在德國、英國是高端市場，價值在復蘇，在德國是保持相對比較穩定的。

我們再回過來看一下峰值，看一下歐洲總收益的情況，大家可以看到，2008 年、2009 年的 時候，收益上升，2009 年達到了高峰。今天的市場有一些恢復，收益開始下降了。 有意思的是，我們看一下最高的核心地產，在過去幾年時間里，在英、德兩個核心市場上， 地產價格在逐步恢復，很多的資本在追蹤主要的首都城市的核心地產。但是這兩個核心和次 一級市場之間的存在價差，人們開始更多地關注在哪個二線市場進行投資。 倫敦成為國際資本熱門投資地 先來看看國際資本流入歐洲的情況。 2013 年，歐洲外來投資約 1660 億歐元，對比 2012 年的 1280 億歐元增長了 30%。這個錢來 自于哪里呢？ 因為歐洲接受了來自于全球的資本，美國、亞洲都向歐洲進行投資。大家感到非常吃驚的是 資本都進入了倫敦，歐洲已經成為國際資本的真正的投資地。 我們再看一下前半年的市場的情況，和去年的數字對比。由于南部市場的恢復，市場的信心也恢復了，總的來講，歐洲的數字是在上升的，倫敦已經成為最大的國際資本接收地。 倫敦是一個全球市場，地位更加強勁，有國內，有區域內的，有跨區域的資本流向倫敦。倫敦在過去的兩年時間里，或者三年時間一直之處于這樣的情況，大概有 80%的倫敦市場都是 外國人進行投資的。 非常有意思的是，每一年都有 40%的新資本進入倫敦。進入者中，美國占了很大份額，亞洲 和中東也在歐洲市場上進行競爭。 歐洲有很多的投資者，他們的策略是從倫敦開始。首先把倫敦看作是一個核心的地點，把他們核心的資本放在倫敦，但是他們也尋求進行多元化，我們稱作是一個投資目的地的層級。 人們開始進入歐洲其他的替代市場，例如巴黎，是歐洲的第二大市場。最近法國的市場有一 點點削弱，所以有一些主要的德國的城市在開始和巴黎進行競爭，競爭在歐洲北部的資本。 可以看到西班牙、葡萄牙、意大利市場的風險比較高，但是回報更高一些，所以人們可能 會從傳統的倫敦開始，然后在這個層級中一直向南部的市場進行分散化。

英國是一個很大的市場，倫敦是英國市場很大一部分。關于核心的收益，還有主要的投資目 的地主要就是由倫敦來推動的。因為它的租約比較長，而且它的法律體系比較健全，市場比 較具有透明度，這些要素就構成了為什么投資者想要進入倫敦這個國際大城市的原因。 倫敦案例我們發現，倫敦非常成熟，在過去一個周期里，承租人發生了很多變化，可能是谷歌、亞馬 遜等等和其他的大銀行一樣，也開始在那里進行租賃了，這里我列出了一些交易。 倫敦地標性建筑勞合社項目。勞合社是倫敦最有地標性意義的建筑，去年第三季度平安集團 進行了購買，這是時機非常好的收購。這個大廈在城市中發揮重要的作用。我們放開眼量看， 相信未來，這個建筑在倫敦中層有比較高的收益。 通常來講，在倫敦可以看到各種各樣不同的資產類別和風險的情況，能夠符合你的投資戰略 風險偏好。 位于漢諾維廣場的克拉斯項目。克拉斯項目是歐洲最重要的基礎設施項目，2018 年倫敦東部和西部就可以通過鐵路連接起來，就是 30 分鐘的時間可以從西部走到東部，所以這個廣 場就在那里是一個非常好的戰略地點。

我們再看一下法國的情況。法國有很多美麗的城市，很多城市大家都非常熟悉。巴黎可以說 在法國最主導的一個市場，90%在法國的交易都是在巴黎發生的。 大家可以看一下相關的法國市場的數據。我們可以看到，辦公樓、大樓的核心收益大概能達 到 4.5%、4%，倫敦是3%、3.5%，核心倫敦和核心巴黎的差異，但是在這里，我們也可以看 到三年、六年、九年的租約，倫敦往往是十年的租賃期，但是法國的市場是非常國際化的， 比如說像美國、中東、德國的資本投資于法國的市場，特別是馬賽地區等等。這個地方在巴黎西北部，坐火車約十幾分鐘的車程。 德國市場復蘇強勁 再看一下德國，它在過去幾年時間里非常穩定，但是它和英國、法國不一樣，因為它是聯邦制的國家。

在德國有六大主要市場，我想你可以投資四五個城市，已經在德國實現了多元化的投資了。 你可以到一些大的城市，這些城市的規模可能相差不是特別多，但是非常不一樣。所以，際的投資者開始把德國看作是一個非常有意思的市場。 這是法蘭克福的照片，但是看起來和其他的國際大城市沒有太多的不同。在德國的核心收益 率到 4.5%到 5%，在過去幾年時間里都是這樣，沒有什么太大的變化。 但是我覺得作為一個投資地，德國其實做的非常不錯，因為德國總理默克爾一直在推動歐洲 模式的發展，我們可以看到一個非常成功的國家增長。 柏林的增長是非常好的，因為它是一個首都城市，很多的資本進入柏林市場，很多承租人也 進入柏林的市場，所以我鼓勵大家看一下柏林的機會。 在德國北部有漢堡和柏林，法蘭克福是一個金融中心，在南部有慕尼黑，也是比較富有的市場，那里邊有寶馬等等其他一些著名品牌，是強勁的復蘇的市場。 法蘭克福和柏林的租金有差異。柏林是比較便宜的市場，因為這個市場比較大，而且有很多 的地產供應。但是租金變化呈直線，就是說這個市場沒有太多的波動性，是非常穩定的市場。 德國案例這棟德國法蘭克福市中心位置的大樓，是 PWC 購買的，這個大樓 70%賣給了 PWC 的養老基金。 我之所以介紹這個案例，是因為有世界各地的資本，其中包括亞洲的資本都在尋求商業機會， 有的是獨立的投資，有的是進行合資企業的投資，這種模式可以在德國很多城市都看到。 這個大樓是在慕尼黑交易的，是西門子的總部大樓，非常好的一個地段，而且租約比較短， 它是 1.5 億歐元。在很多市場不一定是非常大的辦公樓，可以是比較小型的辦公樓，大概 20-30 層就可以了。這是在柏林比較傳統的建筑風格，這是 1.5 億歐元。

西班牙的模式非常有意思，這個地方做產業并不是非常容易的，這里投資的指數，在過去三四個月中出現很大的變化。根據我們調查，西班牙是第三個人口最多的歐洲投資市場，當然 它比倫敦稍次，這個市場的經濟復蘇會很快。 西班牙、巴塞羅那、馬德里，它的標準是非常多元化，這里核心地帶收入回報率 5.75%，大概每年100 億歐元的交易量。 西班牙、巴塞羅那、馬德里是非常重要的地方，正在銷售一些項目，酒店，停車場、寫字樓。

意大利需求最后談談意大利。意大利可能是非常富裕的一個國家，但是它的投資需求沒有西班牙那么大， 投資的信心指數需要進一步的回升，但是它對核心的資產有很大的需求，其中一個問題就是對意大利的米蘭、羅馬來說，都是非常傳統的歷史名城，尤其米蘭是非常重要的一個值得關注的城市。 大家可以看到，有很多現代化的元素，所以這里面顯示了一個現代化的大樓，買方是卡特控股集團公司，賣方是海英斯意大利星格公司。投資者可以協調自己的投資策略，來豐富自己 的投資級。雖然這個投資的小組是非常小的，但這個項目投資耗資 6 億歐元。 這個大樓是由鐵石門美國公司賣給卡特爾公司，是米蘭最現代化的一個地段，購買這個地段非常困難。

最后總結一下，大家對倫敦的定價比較謹慎，但是倫敦是全球的市場，也是一個全球化的 城市，我想我們對倫敦的預測是非常強勁的，德國、意大利，我想它會比現在恢復的速度更快，同時也是非常好的一個投資所在地。 大家可以看到米蘭、慕尼黑和倫敦西區的回報率是不同的，但是潛在的增長率會非常好。我們也會隨著時間的推移，給大家分享一下具體的信息，覆蓋整個歐洲地區。

這是我們的一個預測，整個地產投資回報一直延續到 2019。