伴隨國(guó)內(nèi)高進(jìn)制家庭增多、投資渠道收窄，越來越多的人們把投資目光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)投資。這一期我們主要來介紹一下歐洲樓市投資中很有代表性的一個(gè)國(guó)家——葡萄牙，為什么要以它舉例？因?yàn)槟壳皻W洲房地產(chǎn)市場(chǎng)上，葡萄牙是中國(guó)投資者的主要選擇之一。從我們公司的角度而言，每個(gè)月都會(huì)幫助很多客戶在葡萄牙成功買房，根據(jù)這些購房經(jīng)驗(yàn)，本文將簡(jiǎn)單的介紹一些葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以方便我們中國(guó)的投資者在投資時(shí)參考，當(dāng)然這里也要說一句，參考也僅僅是參考，真正的選擇還是建議投資者在旅游的時(shí)候去歐洲當(dāng)?shù)貙?shí)際考察一下，因?yàn)闆]有絕對(duì)完美的項(xiàng)目，只有最適合自己的投資項(xiàng)目，畢竟即使我們?cè)趪?guó)內(nèi)投資也是要去售樓處去現(xiàn)場(chǎng)看一看的。

海外購房投資和國(guó)內(nèi)有一個(gè)比較大的區(qū)別，在于海外購房后，購買者本人未必會(huì)去居住，就如同上海北京的居民在海南買了度假別墅，平時(shí)去住的次數(shù)也不會(huì)很多一樣。因此海外購房投資第一大要?jiǎng)?wù)就是要考慮平時(shí)出租的問題，畢竟出租收益好的房子在任何一個(gè)國(guó)家都是受投資者青睞的。一般考慮出租情況要看房產(chǎn)位置，這是正確的。而我們今天也從另一個(gè)來看看葡萄牙的出租市場(chǎng)，即租客都是什么情況，當(dāng)?shù)厝俗龇慨a(chǎn)投資是怎么操作的。希望給大家?guī)�來一些幫助�?/p>

葡萄牙租房人群分三類

說到租客，在葡萄牙租房的人分三類，本國(guó)居民、外國(guó)常住居民和度假游客，先說說葡萄牙本國(guó)居民的租房情況。

葡萄牙這個(gè)國(guó)家一共約一千多萬人口，差不多是北京上海人口的一半左右。葡萄牙城市化做得不錯(cuò)。大約八百多萬葡萄牙人生活在城市里，而城市里又以里斯本、波爾圖為大型城市，因此在這樣的城市里進(jìn)行投資，相對(duì)而言出租率會(huì)比別的地方要高一點(diǎn)。

那么，葡萄牙本國(guó)人會(huì)有多少人租房呢？在葡萄牙，將近70%的公民是有自己的住房的，這個(gè)比例不低，不過也要注意，這個(gè)比例高的一個(gè)重要原因是農(nóng)村人口自有住房率極高，側(cè)面拉高了這個(gè)數(shù)據(jù)，所以在城市里，特別是大城市里超過三分之一的本國(guó)人還是需要租房的。一方面每年有很多的大學(xué)生及留學(xué)生有一定的租房需求，另一方面很多職業(yè)白領(lǐng)需要租房，歐債危機(jī)使得他們的買房增加了難度，因此租房是很好的過度方式。因此，學(xué)生多和白領(lǐng)多的地方是一個(gè)維持不錯(cuò)出租率的好選擇。里斯本和波爾圖都有著名大學(xué)，周圍的住宅值得考慮。而里斯本有還有世博區(qū), CBD區(qū)，這些寫字樓相對(duì)集中的地方白領(lǐng)租客的需求量也會(huì)比別的地方高。

值得各位投資者注意的是，如果你選擇是以租給葡萄牙本國(guó)人為目標(biāo)，你的房子位置就要很便捷，方便他們上下班或購物生活，而你的租金未必會(huì)有租給旅游者的高，但是你的空置率會(huì)低，找到長(zhǎng)租的租約也會(huì)相對(duì)容易。

第二類租客群體就是外國(guó)常住居民，可能大家會(huì)奇怪，怎么還有外國(guó)常住居民這一分類，這與歐盟的制度有關(guān)，歐盟成員國(guó)的公民又叫歐盟公民，他們有權(quán)利自由選擇歐盟內(nèi)部任意的國(guó)家進(jìn)行居住、工作、生活，這是非常便捷的，所以每個(gè)國(guó)家都有很多的歐盟其他國(guó)家公民在自己國(guó)家生活工作不受過多限制。在葡萄牙，也有很多的其他歐盟公民生活居住在這里，他們中大部分還沒有自己在該國(guó)的獨(dú)立住房，因此他們也是租房的主力群體。

如果你也愿意租給在葡萄牙工作生活的歐盟其他國(guó)家公民，你要注意這些人以白領(lǐng)（如外企員工）和普通工人（如服務(wù)生）為主。交通便捷、租金不貴是他們所希望的，所以在交通主干道和地鐵站附近的小戶型是他們非常喜歡的。他們的租約也會(huì)以中長(zhǎng)約為主。

第三類租客就是度假游客，他們呈現(xiàn)明顯的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到來時(shí)，游客會(huì)暴增，很多時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一房難求的情況。這時(shí)候的租金回報(bào)非常值得期待。這些游客以歐盟內(nèi)部游客為主，因?yàn)闅W盟有申根協(xié)議，歐洲二十多個(gè)國(guó)家之間是免簽證的，很多法國(guó)、西班牙等國(guó)人開車或者坐飛機(jī)直接就來海邊度假了。當(dāng)然也會(huì)有一部分葡萄牙北部地區(qū)的人，比如波爾圖等，因?yàn)槟抢餂]有海，所以夏天也希望來海邊。

如果你準(zhǔn)備租給度假游客，那么你就要有準(zhǔn)備，首先就是你的度假公寓或度假別墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出門就是海邊的房子最受歡迎，其次就是房間一定要寬敞，因?yàn)闅W洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是僅僅一兩天，所以他們也不喜歡全家擠在酒店里，希望有地方家里可以聚會(huì)開派對(duì)等。海邊的房子房?jī)r(jià)本身就會(huì)高一些，投資者最好實(shí)地去看看周邊的風(fēng)景，因?yàn)榧词故且粋�(gè)小區(qū)，你家的風(fēng)景比鄰居的好，那么你的就會(huì)更好出租的。這個(gè)道理和海南購房類似。之前有一位我們公司的客人用五十多萬歐元買了一套位置不錯(cuò)的海景別墅，帶了全套精裝修和家電、私家泳池，買完第二周就有游客要租，而客人后面一排的房子戶型差不多，只是因?yàn)椴皇侨�海景，租金明顯比客人的房子要低，這樣的案例在我們的工作中比比皆是，因此還是希望各位購房時(shí)一定注意看看周邊的風(fēng)景，是全海景還是側(cè)海景等等。

葡萄牙本國(guó)投資者更喜歡投資商鋪

在葡萄牙，當(dāng)?shù)厝讼矚g投資什么樣的房產(chǎn)？這是一個(gè)很有意思的問題，我們也來看一看。

首先在葡萄牙，并沒有所謂的炒房風(fēng)氣，沒有熱衷于對(duì)居民住宅過度的投資（請(qǐng)注意是過度），一個(gè)人名下幾套房的情況確實(shí)不多，原因有幾點(diǎn)，第一個(gè)原因就是資金不多，歐債危機(jī)使得葡萄牙很多人的錢包縮水，買二套三套房的難度加大。第二個(gè)原因就是房產(chǎn)供給較為合理，在歐債危機(jī)之前，葡萄牙年竣工新房約6萬套，歐債危機(jī)之后縮減到年竣工2萬套左右，這對(duì)于一個(gè)一千萬人口的國(guó)家來說，其實(shí)還算是不錯(cuò)的，沒有過多的房子爛尾在那里。而對(duì)于我們投資者來說，過去新房建的少也是一個(gè)不錯(cuò)的事實(shí)，因?yàn)楣┣笃胶獾脑捰欣�于保值，而且歐債危機(jī)下的新房供應(yīng)數(shù)量少，價(jià)格低，泡沫會(huì)少。一旦幾年后葡萄牙徹底走出歐債危機(jī)，那么經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇必然會(huì)反應(yīng)在樓市上，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)需求會(huì)上升，這將有利于之前投資的房產(chǎn)的升值，當(dāng)然還是反復(fù)強(qiáng)調(diào)的那句話，位置很重要。

一些投資者一到葡萄牙、西班牙等國(guó)，就會(huì)抱怨，怎么這么多老房子？而這正是因?yàn)槠咸蜒缹?duì)老房子非常重視，他們一般不會(huì)要求拆遷原地建房，而是采取用大量資金進(jìn)行舊房改造，維護(hù)老房子原有特點(diǎn)。加入現(xiàn)代的元素，外表很古老，內(nèi)部很現(xiàn)代。其實(shí)投資者大可不必對(duì)老房子過于糾結(jié)，因?yàn)闅W洲大城市的老城區(qū)，一般地理位置都是不錯(cuò)的，生活、讀書等很方便。去年我們的一位客人在里斯本老城區(qū)五十多萬歐元買個(gè)公寓，樓下就是超市，對(duì)面是步行街，走路500米有醫(yī)院和學(xué)校，客人很滿意這樣的房子，就是因?yàn)楹苓m合客人在當(dāng)?shù)厣�活。而至于選老房子還是新房子完全看客人的喜歡，比如有的喜歡住四合院，有的喜歡住高端公寓。無所謂好與不好。

那么葡萄牙的投資者對(duì)本國(guó)的投資有什么偏好么？一般而言，相比居民住宅他們更喜歡投資商鋪，原因很簡(jiǎn)單，葡萄牙的很多城市規(guī)劃嚴(yán)謹(jǐn)，定位明確，而且像里斯本、波爾圖歷史悠久，這使得在這些大城市的核心位置，不容易出現(xiàn)SHOPPINGMALL，不會(huì)像北上廣一樣大商場(chǎng)林立，這使得居民的購物很大一部分是通過中小超市、中小商鋪完成。所以商鋪在葡萄牙人的日常生活中是蠻重要的，他們也希望下樓不遠(yuǎn)就能得到需要的商業(yè)服務(wù)。商鋪的重要性不言而喻。而對(duì)中國(guó)投資者而言，我希望謹(jǐn)慎理性的對(duì)待商鋪投資。畢竟商鋪比居民住宅的投資專業(yè)要求更高，比如選址、選經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、市場(chǎng)運(yùn)作等等，涉及時(shí)間和精力。當(dāng)然如果你已經(jīng)準(zhǔn)備去那邊長(zhǎng)期生活、并且有不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，商鋪倒不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。最近一年商鋪投資在中國(guó)投資者投資的比例是有升高的趨勢(shì)。

除了商鋪，高端度假別墅、寫字樓、農(nóng)場(chǎng)、物流業(yè)用地等，也是他們喜歡投資的領(lǐng)域。寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)量不大，租金也不會(huì)非常的高，但是租金相對(duì)穩(wěn)定。如果想投資寫字樓的話，一般請(qǐng)圍繞著首都里斯本進(jìn)行投資，因?yàn)檫@是葡萄牙寫字樓市場(chǎng)最好的地方，一般而言中央商務(wù)區(qū)、世博區(qū)寫字樓相對(duì)集中，選擇的空間更大。農(nóng)場(chǎng)的投資一般是以葡萄酒種植業(yè)為主，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品加工和葡萄酒加工感興趣的投資者也會(huì)涉及該領(lǐng)域。葡萄牙的物流業(yè)投資是以機(jī)場(chǎng)、火車站、海港為主，基本都是與西班牙進(jìn)行物流對(duì)接。因?yàn)槠咸蜒赖年懙剜弴?guó)只有西班牙。物流業(yè)用地專業(yè)性強(qiáng)，投資者也多為歐洲的物流企業(yè)。

除了葡萄牙本國(guó)投資者之外，海外各國(guó)投資者也都有對(duì)葡萄牙地產(chǎn)的投資，其中，近一半的海外投資者來自德國(guó)、英國(guó)，投資的重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等。這與德英兩國(guó)與葡的大量經(jīng)貿(mào)往來不無關(guān)系。

作為中國(guó)投資者，建議以民用住宅投資為主，選好地區(qū)位置，博取一定的出租收益。如果有余力，商鋪等項(xiàng)目可以投資，但也應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。其他如寫字樓農(nóng)場(chǎng)等投資則完全看個(gè)人喜好。必要時(shí)可以分散風(fēng)險(xiǎn)，投資不同地區(qū)不同類型的房產(chǎn)。

說了這么多內(nèi)容，也只是拋磚引玉，為各位提供一點(diǎn)參考，真正投資時(shí)務(wù)必從自身實(shí)際情況出發(fā)，量力而行，親自考察后自己做出自己的判斷。現(xiàn)階段我們公司經(jīng)常要送很多客戶去歐洲觀光考察，目的就是讓客人在買之前先看看當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)是否適合自己，再做決定。因?yàn)檫@是一個(gè)理性的投資。要認(rèn)真比較。后面幾期我還將會(huì)對(duì)澳大利亞、新西蘭、西班牙、英國(guó)、美國(guó)、韓國(guó)等國(guó)的房產(chǎn)投資進(jìn)行介紹，希望可以幫助各位進(jìn)行海外地產(chǎn)的投資。